Рынок "вторички" Москвы может парализовать при 100 руб за доллар - эксперты

Дальнейшее падение цен на нефть и ослабление рубля могут привести к сокращению количества сделок на вторичном рынке жилья Москвы, а подорожание доллара выше 100 руб. на некоторое время может фактически парализовать его, считают эксперты рынка недвижимости.

МОСКВА, 22 января. Дальнейшее падение цен на нефть и ослабление рубля могут привести к сокращению количества сделок на вторичном рынке жилья Москвы, а подорожание доллара выше 100 руб. на некоторое время может фактически парализовать его, считают эксперты рынка недвижимости.

Риск паралича

По мнению директора департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергея Шломы, при той клинической зависимости от конъюнктуры нефтяного рынка, в которой находится российская экономика, падение цены на нефть при отсутствии эффективных мер экономического стимулирования означает усугубление кризисных явлений в стране, в том числе дальнейшее снижение доходов населения и сокращение спроса на рынке недвижимости.

По его словам, при резком развитии событий в этом направлении столичные продавцы, очевидно, не смогут оперативно отреагировать на очередной виток снижения покупательской способности — проще говоря, будут не готовы еще больше снижать цены на свои объекты. "Это чревато тем самым дисбалансом желаний и возможностей участников рынка, который на вторичном рынке жилья может привести к сокращению количества сделок, а на какое-то время (например, при одномоментном обвале рубля до трехзначных показателей) даже фактически парализовать его", — опасается эксперт.

В частности, говорит заместитель регионального директора департамента аналитики компании Knight Frank Никита Белоусов, в случае долгосрочности тренда возможно формирование отложенного спроса в сегменте элитного жилья. "Покупатели могут занять выжидательную позицию, чтобы выйти из валюты по более выгодному курсу", — поясняет он.

Шлома также обращает внимание на корреляцию цены на нефть и стоимости жилья, выраженной в $ом эквиваленте. Так, с января по декабрь 2015 г. нефть марки Brent подешевела на 33,5%, средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья, выраженная в долларах, снизилась на 23,4%, а в рублях — всего на 4,3%, отмечает он.

"Альтернатива" жива

В то же время председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова считает, что сегмент массового жилья по-прежнему будет востребован. Она поясняет, что, несмотря на кризисные явления, люди живут "здесь и сейчас" и решают свои семейные вопросы. "В том числе путем альтернативных сделок: увеличивают свою жилплощадь или, напротив, разменивают более просторные квартиры на несколько маленьких", — замечает она.

"На сделку спокойно выходят люди, которым необходимо осуществлять альтернативы", — подтверждает руководитель департамента вторичного жилья компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. По ее опыту, такие сделки обусловлены жизненной необходимостью, не предусматривают ощутимых денежных потерь и являются наиболее стабильным сектором на рынке вторичной недвижимости.

Также у нас стабильные прогнозы по взаимозачету, добавляет Бирина. "Такие сделки выгодны, так как клиент обменивает дешевеющую "вторичку" на растущий актив (стоимость новостройки увеличивается по мере повышения стадии готовности)", — утверждает она.

Если тренд изменится

В целом то, что покупатели не спешат выходить из валюты, — это доминирующий тренд на фоне падающего рубля, говорит Белоусов. Поэтому, продолжает он, если тренд изменится, и нефть начнет дорожать, это приведет к резкому росту спроса на недвижимости. Рубль начнет укрепляться, а значит, инвесторы и покупатели начнут выходить из валюты и направлять капиталы в другие инструменты. "В том числе и в недвижимость, которая будет очень привлекательным активом из-за своей низкой стоимости", — подчеркивает эксперт.

Так что, заключает Белоусов, в случае фундаментального изменения тренда, вызванного не какими-то краткосрочными колебаниями, на рынке жилой недвижимости будет повышенная активность. Она может быть сравнима с той, что было в конце 2014 г., когда на фоне резкого обвала рубля покупатели бросились скупать жилье. "Только мотивы будут разные, — замечает эксперт, — если тогда основным мотивом было сохранение средств, то сейчас это будет фиксация прибыли, полученной на падении рубля и инвестиции в жилье, которое сейчас можно купить на выгодных условиях".

$40 за баррель — мало

Говоря о первичном рынке, директор департамента новостроек "Инком-Недвижимости" Юлиан Гутман отмечает, что при девальвации рубля вырастает себестоимость строительства, так как часть материалов и оборудования, используемых в строительной и смежных областях, импортные. Поэтому, размышляет эксперт, сегодня при большом объеме предложения новых проектов и увеличивающейся себестоимости в рублях цены должны как минимум не меняться после падения в 2015 г. "А в теории могут и подниматься, поскольку себе в убыток строить никто не будет", — допускает Гутман.

При более низком уровне цен на нефть себестоимость строительства продолжит увеличиваться, вероятнее всего, в пределах 5-7%, предполагает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

По мнению Богданюка, снижать цены застройщикам в текущей ситуации очень сложно — для сохранения хотя бы минимальной маржи им необходимо учитывать увеличение стоимости строительства и финансирования. Он прогнозирует, что средняя цена по рынку, скорее всего, будет сокращаться, но в связи с изменением структуры предложения в сторону увеличения предложения комфорт-класса. Также возможно падение объемов предложения, поскольку застройщики могут "заморозить" часть своих проектов на "бумажной" стадии из-за неблагоприятной экономической конъюнктуры и неясных перспектив развития российской экономики, рассуждает Богданюк.

Рост цен на нефть, напротив, будет способствовать восстановлению российской экономики, и рынка недвижимости в частности, продолжает аналитик Est-a-Tet. Однако, оговаривается он, незначительное повышение, например, до 35-40 $ за баррель на рынке, скорее всего, не особенно отразится. "Для ощутимого улучшения необходимо возвращение к докризисным ценам на нефть", — заключает Богданюк.