RDI видит большие возможности для развития в кризис

Разговоры об обвале спроса на рынке недвижимости московского региона не утихают даже после продления программы господдержки ипотеки. Почему девелоперам не стоит бояться начинать новые проекты в кризис, и какой продукт на рынке недвижимости может стать наиболее успешным, рассказал в интервью гендиректор компании RDI Сергей Коротченков.

Разговоры об обвале спроса на рынке недвижимости московского региона не утихают даже после продления программы господдержки ипотеки. Почему девелоперам не стоит бояться начинать новые проекты в кризис, и какой продукт на рынке недвижимости может стать наиболее успешным, рассказал в интервью гендиректор компании RDI Сергей Коротченков.

- Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка недвижимости московского региона?

— Несомненно, рынок недвижимости реагирует на общую экономическую ситуацию в стране, но при этом я не считаю, что сценарий для всех девелоперов одинаково пессимистичен. С рынка сейчас ушли инвесторы, которые вкладывали деньги в квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Они формировали на рынке ложный спрос, и были застройщики, которые на него частично полагались.

В 2015 г. рынок поддержала государственная программа по субсидированию ипотечной ставки. Люди смогли приобрести жилье с помощью ипотеки на выгодных условиях, а компании либо удержали, либо увеличили продажи.

Для RDI мы видим большие возможности для развития. Мы вышли на рынок с собственной концепцией проектов, сделав ставку на комфорт-класс, когда при ценах близких к "эконому" покупатель получает высокое качество проекта, как с точки зрения архитектуры, качества строительства, так и инфраструктуры. Отдельно идет работа по постпродажному обслуживанию клиентов, созданию дружелюбной среды в комплексах. Сейчас на продажи хорошо работает "сарафанное радио", а поскольку мы не забываем про своего клиента, сразу после того как он подписал все документы, и стремимся оказать ему помощь и поддержку на каждом этапе его жизни, то достаточно ощутимый поток клиентов к нам приходит по рекомендациям, и это не инвесторы, а будущие жители.

Субсидирование ипотечной ставки для нас, конечно же, сыграло важную роль. Сейчас доля ипотеки в наших продажах варьируется от 60% до 75% в зависимости от проекта.

- Неужели все так хорошо?

— Есть несколько сегментов рынка, которые, конечно, пострадали от экономической ситуации. В частности, это сегмент таунхаусов. Ставка по ипотечным кредитам на покупку такого жилья вернулась к 14%. Конечно, в этом сегменте мы видим замедление рынка.

- С коттеджами похожая ситуация?

— По коттеджам в прошлом году осенью был сильный рывок по продажам, когда пошел рост доллара. Клиенты, которые хотят улучшить свои жилищные условия и переехать в загородный дом, или купить себе второе жилье, чаще всего хранят свои деньги в валюте. Поэтому текущие цены по факту для них были хорошим дисконтом. Курс доллара поднялся, клиенты поменяли деньги на рубли, и выгодно купили коттеджи.

- Многие эксперты ожидают, что спрос на новостройки в этом году может упасть на 30%. Насколько реален этот прогноз?

— Я думаю, что этот прогноз не относится ко всему рынку. Сегодня есть успешные проекты, где клиенты активно покупают квартиры. Но сам продукт, конечно, изменился. Если сравнить то, что происходило четыре-пять лет назад, то можно сказать, что качество продукта улучшается. Продукты комфорт-класса зачастую предлагаются по цене эконом-класса. Это в том числе касается и проектов, которые находятся в отдалении от Москвы.

- Стоит ли ожидать снижения стоимости квадратного метра, или все ресурсы для демпинга со стороны девелоперов исчерпаны?

— Вторичный рынок недвижимости, я думаю, будет следовать за первичным. А на рынке новостроек вряд ли стоит ожидать ощутимого снижения стоимости. Те компании, которые сталкиваются с проблемами финансирования, могут понизить цены, как это было во втором-третьем кварталах прошлого года, когда ряд застройщиков, можно сказать, демпинговали в течение нескольких месяцев. Но сейчас мы такой динамики не видим. Что касается нас, то мы раз в квартал поднимаем стоимость квадратного метра на 1-1,5%. Рост, конечно, небольшой, но он есть. Цена возрастает в зависимости от стадии готовности жилого комплекса.

- Расскажите о своих приоритетных проектах на сегодняшний день.

— Приоритетное направление RDI — это многоквартирное жилье. Мы комплексно развиваем территории и сконцентрированы на многоэтажном жилищном строительстве. В портфеле компании сейчас находятся семь проектов, среди них ЖК "Южное Видное" площадью 239 тыс. кв. м, "Загородный квартал" — 530 тыс. кв. м, "Ново-Молоково" — 250 тыс. кв. м, "Южная долина" — 307 тыс. кв. м и "Западная долина" — 318 тыс. кв. м.

- Как обстоят дела с продажами непосредственно у RDI? Какова была выручка по итогам прошлого года, и ожидаете ли вы падения выручки в этом году?

— На фоне прогнозов в начале года у нас были некоторые опасения, но в итоге мы завершили 2015 год приростом, наша выручка за прошлый год составила порядка 12 млрд руб. По сравнению с 2014 годом прирост составил 10-15%.

Стоит отметить, что начало 2016 г. оказалось даже более позитивным, чем мы ожидали. Поскольку не было решения о продлении программы по субсидированию ипотечной ставки, люди хотели успеть приобрести квартиру. Мы получали огромное количество звонков, визитов в офис и сделок. В марте спрос снизился, так как люди даже с одобренными ипотечными кредитами взяли выжидательную позицию. Мы считаем, что к концу марта — началу апреля спрос снова станет стабильным. В наших планах по итогам года увеличить выручку еще на 10-15%.

- По какой причине останавливалось строительство "Загородного квартала"?

— Это было связано с тем, что компания, ранее осуществлявшая контроль над управлением проекта, не смогла решить оперативно проблемы проекта. Но это уже в прошлом, сейчас наша компания реализовывает все согласно утвержденному плану. "Загородный квартал" — это совместный проект RDI и Limitless. На базе проектной компании ООО "Шереметьево-4" работала объединенная команда, и управление осуществляла арабская компания Limitless. Если говорить в цифрах, то RDI внесло в проект права долгосрочной аренды земельных участков общей площадью около 110 га с рыночной стоимостью в тот момент примерно 220 млн $. Арабский инвестор вошел в проект, выкупив за сумму порядка 110 млн $ у RDI долю 50%. Данная доля по-прежнему закреплена за партнером.

- Кто финансировал проект?

— Управление проектом и его финансирование должна была осуществлять Limitless, в свою очередь RDI решала все вопросы, связанные с земельными правоотношениями и согласованием разрешительной документации.

- Правда ли, что у арабского инвестора стали возникать финансовые трудности? В СМИ проходила информация о долге компании в размере в 1,4 млрд $, который до сих пор не урегулирован?

— Мы не можем комментировать финансовые показатели нашего партнера, этот вопрос, наверное, лучше адресовать непосредственно им. Говоря об этапах строительства "Загородного квартала" — с середины 2014 г. стали возникать трудности с финансированием проекта, это конечно сказалось на темпах строительства. Мы предложили Limitless передать нам управление продажами и строительством, провести изменения в команде проекта, решить вопрос погашения кредиторской задолженности — на все наши инициативы либо не было ответа, либо был получен отказ. В декабре 2014 г. Limitless категорически отказалась от наших предложений, пересмотра существующих договоренностей и передачи управления RDI. При этом арабский инвестор полностью прекратил финансирование строительства.

- Недавно Limitless, через своего представителя заявила, что не намерена выходить из проекта и хочет реализовать его согласно первоначальной концепции, так ли это?

— На текущий момент доля Limitless в проекте остается неизменной, все те же 50%. Мы также подтверждаем, что нацелены на конструктивные отношения с партнером.

Сейчас вопрос в сроках реализации проекта. Наша задача: закончить строительство и передать квартиры жителям. Нам важно сохранить свою репутацию добросовестного застройщика. Поэтому остановку и заморозку проекта до момента, когда компания Limitless сможет найти возможность его финансировать, мы считаем недопустимой.

- Вы нацелены на подписание мирового соглашения с кредиторами, чтобы урегулировать долг в 1 млрд, группа дольщиков против этого соглашения, удалось ли разрешить вопрос?

— В первую очередь важно понять, что мы действуем как раз в интересах дольщиков. Те, кто не согласен с мировым соглашением, скорее всего не заинтересованы в том, чтобы получить квартиру и не хотят завершения строительства, затягивая процесс. Давайте мыслить логически, кредитор полностью отказывается от земли с жилой застройкой и согласен, опять же в интересах дольщиков на участок, который должен был идти под застройку в последнюю очередь. После исполнения мирового соглашения в проекте остается дополнительно порядка 40 га свободных от текущей застройки и этого более чем достаточно для реализации следующих фаз проекта.

- Вы объясняете это дольщикам, ведется какая-либо работа, может быть есть бонусы или дополнительные опции?

— С каждым дольщиком мы общаемся индивидуально, стараемся сделать все, чтобы урегулировать конкретные вопросы. Например, если дольщику не вовремя было передано жилье, то мы идем навстречу, даем дополнительные квадратные метры, подписываем соглашение об отсрочке строительства. Некоторым мы предлагаем квартиры в альтернативных проектах нашей компании.

- Что сейчас происходит на площадке, и когда будет завершено строительство первой очереди?

— Сегодня на площадке работает четыре подрядчика, более 200 рабочих. На данный момент подрядчики осуществляют закупку материалов, и в ближайшее время будут достроены и сданы новые корпуса проекта.

Опасения за качество тоже напрасны, так как строительство ведут такие компании как "РД-констракшн" и "Юнинова", которые давно зарекомендовали себя на рынке строительства жилья бизнес-класса.

Мы намерены завершить строительство первой очереди в 2016 г., инвестиции в проект составят около 500 млн руб. Общий же объем инвестиций RDI в строительство "Загородного квартала" составит более 1,5 млрд руб.

Что касается концепции проекта, то она в части строительства не изменилась. Мы достраиваем как жилые дома, так и инфраструктуру. Сейчас достраивается здание детского сада, начал работу Культурный центр RDI. Мы полностью несем ответственность за проект и готовы инвестировать как в строительство, так и в репутацию надежного девелопера своим действиями и открытым диалогом.